Los 10 grandes riesgos de la inversión inmobiliaria
Es innegable que la inversión en bienes raíces es una manera excelente de generar dinero y riqueza. Pero, ¿qué hay de los riesgos de la inversión inmobiliaria?
Comprar y poseer propiedades de inversión le permite obtener ingresos pasivos por alquiler. No obstante, no todos los inversores inmobiliarios consiguen lograr el éxito en este competitivo mercado.
Como en el resto de inversiones, existen algunos riesgos asociados a la inversión inmobiliaria que es importante destacar para conseguir encontrar la mejor propiedad y tener éxito en este negocio.
Sin más preámbulos, estos son los principales riesgos de la inversión inmobiliaria y cómo evitarlos.
Mala ubicación
Quizá ya lo haya oído, pero… en inversiones inmobiliarias la ubicación lo es TODO.
Los inversores en bienes raíces más experimentados saben que la ubicación es un factor principal a tener en cuenta cuando invierten en una propiedad.
Ahora bien, ¿cómo puede ser la ubicación un riesgo en la inversión inmobiliaria?
En primer lugar entra en juego la oferta y la demanda. Quizá piense que una ubicación es adecuada debido a sus bajos precios. Pero esto a veces que haya demasiadas propiedades disponibles en esa zona, que no tenga una población en crecimiento o que no disponga de un buen mercado labora. Por eso estas ubicaciones suelen asociarse a grandes riesgos para los mejores inversores inmobiliarios.
También es recomendable evitar ubicaciones con altas tasas de criminalidad. Si bien estas zonas tienen precios más asequibles y altas tasas de ubicación ya que se tiende a alquilar en lugar de comprar. Al mismo tiempo, si invierte en una zona de alta criminalidad, podría enfrentarse al riesgo de ser vandalizado o robado, lo que involucra gastos inesperados y altos costos de reparación. Por no mencionar los complejos asuntos legales como resultado de estos actos.
Evite este tipo de riesgo eligiendo cuidadosamente la ubicación para su inversión bienes raíces. Evite las tentaciones de comprar una propiedad de bajo coste, ya que pocas veces merece la pena el riesgo.
Mercado inmobiliario imprevisible
El mercado inmobiliario no deja de crecer año tras año. Pero esta tendencia no es garantía de que las condiciones económicas de este factor permanezcan al alza.
Cuando se trata de invertir en bienes raíces, la economía juega un papel primordial en el valor de una propiedad de inversión. Por lo tanto, no hay garantía de que vaya a obtener ganancias cuando decida vender una propiedad de inversión.
Los inversores inmobiliarios siempre deben estar atentos a la dinámica del mercado inmobiliario para preparase y actuar con anticipación ante cualquier recesión y ayudarlo a determinar si comprar una propiedad en un momento dado es una decisión acertada.
Riesgos de vacantes
Cuando invierte en una propiedad no significa una ocupación automática del 100% ni ganancias rápidas.
En la inversión inmobiliaria, cabe la posibilidad de una gran cantidad de vacantes. Esto es un importante riesgo para los ingresos por alquiler que puede desembocar en un flujo de caja negativo.
Evitar este riesgo es posible cuando compra una propiedad en una buena ubicación con alta demanda. ¿Cómo diferenciar estas ubicaciones? Opte por vecindarios seguros, con servicios cercanos, centros comerciales y escuelas.
Flujo de caja negativo
Cuando hablamos de las inversiones inmobiliarias, el flujo de efectivo de las propiedades de inversión es la cantidad de ganancias que obtiene como inversor tras liquidar todos los gastos, impuestos y pagos de la hipoteca.
Si bien lo deseable es obtener un flujo de caja positivo, este riesgo se asocia con la posibilidad de generar un flujo de caja negativo. Esto supone que gastos impuestos y los pagos de la hipoteca sean más altos que los ingresos por alquilar. Esto es una pérdida de dinero.
Es importante aquí ser minucioso y prestar atención incluso a los gastos más pequeños que puedan acumularse a largo plazo. Asegúrese de calcular correctamente su flujo de efectivo y los ingresos de alquiler en función de los gastos mensuales.
Inquilinos indeseados
El dinero es la base de cualquier inversión, también de las inversiones inmobiliarias.
La base para ello pasa por conseguir inquilinos, aunque esto tampoco garantiza la rentabilidad. El riesgo de tener un inquilino indeseado podría llegar a ser peor incluso que el riesgo de no tener ningún inquilino.
Es cierto que no tener inquilinos significa no obtener ingresos por alquiler. Pero por otro lado, un mal inquilino puede negarse a pagar el alquiler durante varios meses o incluso deteriorar gravemente su propiedad. Esto es correr con el riesgo de posibles desalojos, que son costosos y lentos.
Seleccione cuidadosamente inquilinos de buena calidad. Lleve a cabo un exhaustivo proceso de selección para verificar su puntaje crediticio y recopilar la información de contacto de su propietario anterior.
Falta de liquidez
La liquidez es la capacidad de acceder al dinero que hay dentro de una inversión. En la inversión inmobiliaria uno de los riesgos de la inversión inmobiliaria es que las propiedades no son líquidas. No puede convertirlas fácilmente en efectivo.
Vender una propiedad es un proceso lento y complejo. Y tratar de acelerarlo probablemente resulte en una pérdida de la inversión.
Problemas estructurales ocultos
Invertir en una propiedad con graves problemas estructurales ocultos aumenta exponencialmente las probabilidades de tener que afrontar reparaciones inesperadas y costes de mantenimiento.
Evite este riesgo solicitando una buena evaluación del estado de la propiedad en la que planea invertir, así como una tasación de la vivienda antes de comprar la propiedad. Los tasadores profesionales pueden descubrir daños ocultos o problemas que necesitan ser reparados. Y lo más importante: le dirán el valor de su propiedad de su inversión potencial.
Ejecución hipotecaria
Si un inversor no se puede comprometer durante varios meses consecutivos con los pagos de su hipoteca, esto puede poner la propiedad en riesgo de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es sinónimo de poder perder su propiedad al banco.
Esto es un riesgo que puede perjudicarlo gravemente en e momento de obtener aprobaciones de préstamos bancarios más adelante.
Evite el riesgo de ejecuciones hipotecarias asegurándose de hacer un análisis de mercado previo y de tener un fondo de emergencia para poder liquidar sus pagos de hipoteca rápidamente si procede.
Depreciación
Es lógico: la depreciación es lo opuesto a la apreciación. Y lo que se suele esperar cuando invierte en una propiedad inmobilaria es que aumente de valor con el paso de los años. Es decir, que su valor se aprecie.
Sin embargo, nada garantiza que una propiedad aumente su valor. Por lo tanto, debe evitar el riesgo de invertir en una propiedad cuyo valor pueda caer en el futuro o lo que es lo mismo, que usted acabe perdiendo dinero.
Simplemente sea cuidadoso en su investigación, estudie el crecimiento económico y encuentre una ubicación con una fuerte apreciación inmobiliaria positiva.
La realidad es que la posesión de propiedades puede ser una inversión relativamente segura. No obstante, invertir en bienes raíces nunca puede garantizar al 100% una inversión rentable. Los riesgos de la inversión inmobiliaria anteriores más comunes siempre deben tenerse en cuenta.