En Dubái, comprar un departamento llegó a parecerse a conseguir entradas para un concierto. Hubo lanzamientos con filas de 36 horas y gente acampando para comprar. Binghatti presentó su ciudad con marca Mercedes-Benz ante 25.000 invitados, con Andrea Bocelli en la apertura y un show de drones al cierre. Proyectos completos se vendían en horas, sobre planos y renders, a compradores que no pensaban vivir ahí, sino revender el contrato antes de la entrega.
El año pasado la ciudad batió su récord: unas 270.000 compraventas, siete de cada diez en verde. Un penthouse se vendió en 150 millones de dólares, según su desarrollador, y la futura Trump Tower anunció que aceptará pagos en criptomonedas.
Quienes vivieron Miami en el 2006 reconocen la escena: edificios vendidos en un fin de semana, contratos que cambiaban de mano dos y tres veces antes de que existiera el edificio, y la certeza de que los precios solo podían subir. Entre el 2007 y el 2011, los precios en Miami cayeron a la mitad.
Las señales llegaron antes que la guerra
Las señales de alerta en Dubái llegaron antes que la guerra. Hace más de un año, la clasificadora Fitch advirtió que la oferta de viviendas crecería tres veces más rápido que la población. JPMorgan fue más lejos: la ciudad no tiene gente para ocupar los 300.000 a 400.000 departamentos que se esperan de aquí a 2028.
La guerra y la bolsa
En febrero empezó la guerra con Irán. El aeropuerto perdió casi un tercio de sus pasajeros y el comprador apurado desapareció. La bolsa lo leyó antes que nadie: el índice inmobiliario de Dubái cae cerca de 18% en el año, y la acción de Emaar, el mayor desarrollador, vale un tercio menos que la víspera de la guerra. Emaar vendió 45% menos en el primer semestre que en igual período del año anterior. Los brokers cuentan que los departamentos comprados en blanco, en edificios que aún no inician su construcción, se están revendiendo por menos que el precio del contrato.
Lo que falta por entregar
Lo que viene preocupa más que lo que pasó. Este año se esperan unas 120.000 viviendas nuevas, y los arriendos ya caen: 6,2% solo en el segundo trimestre, según CBRE. S&P lo dijo esta semana sin rodeos: las entregas de 2027 y 2028 «podrían acelerar la corrección de precios», sobre todo en los departamentos comprados para invertir. Un edificio nuevo sin arrendatarios no paga gastos comunes ni dividendos.
La prueba de verdad llegará en 2027, cuando se entreguen los primeros edificios y se vea cuántos compradores llegan a cerrar, y en cuánto salen a la reventa los departamentos una vez terminados.
Para el inversionista chileno que mira comprar en blanco, en Dubái o en Miami, la lección es la misma: más que el brillo del lanzamiento, la opulencia y el champagne de la sala de ventas, importa cuántos departamentos vienen en el tubo y quién los va a ocupar. El vendedor nunca lo dice. Los registros públicos, sí.
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Preguntas frecuentes
¿Están bajando los precios de las viviendas en Dubái?
Según S&P Global Ratings, los precios bajaron entre 5% y 15% desde fines de 2025 hasta septiembre de 2026, y la agencia advierte que las entregas de 2027 y 2028 podrían acelerar la corrección, sobre todo en departamentos comprados para invertir. Los arriendos promedio cayeron 6,2% en el segundo trimestre de 2026, según CBRE.
¿Qué significa comprar en blanco o en verde?
Es comprar un departamento en preventa, sobre planos, antes de que el edificio esté construido. En Dubái, siete de cada diez compraventas de 2025 fueron de este tipo. Muchos compradores no piensan vivir ahí, sino revender el contrato antes de la entrega.
¿Qué tiene en común Dubái hoy con Miami en 2006?
Preventa masiva, contratos que cambian de mano antes de que exista el edificio y una ola de oferta al final del ciclo. Entre 2007 y 2011, los precios en Miami cayeron a la mitad (−51% según el índice S&P Cotality Case-Shiller). La diferencia está en cuántos departamentos vienen en camino y quién los va a ocupar.
Fuentes: Binghatti y The National (16-dic-2025); Khaleej Times (1-abr-2024 y 12-dic-2025); Reuters (5-mar-2026); Dubai Land Department vía Gulf News (12-ene-2026); Property Monitor (dic-2025); The National (29-abr-2025); S&P Cotality Case-Shiller, serie MIXRSA en FRED; Fitch vía Gulf News y Arabian Business (29-may-2025); Dubai Airports vía AGBI (26-ago-2026); índice inmobiliario DFM y Emaar Properties (cierres al 8-oct-2026); comunicado de Emaar (7-ago-2026); AGBI (11-may-2026) y Fortune (1-jun-2026); CBRE vía Arabian Business (29-jul-2026); S&P Global Ratings, Credit FAQ (7-oct-2026). Foto: «Dubai Sunset», the_dead_pixel (Wikimedia Commons, CC BY 2.0).
Esta nota es análisis de referencia y no sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Asesoramos a compradores con datos, del lado del comprador — no del desarrollador.