Quien compra un departamento en Miami para arrendarlo suele mirar dos números: el precio y la renta de mercado. El tercero, que decide cuántos meses al año la unidad realmente cobra, casi nunca aparece en el folleto: cuánta competencia hay en el mismo código postal el día en que se publica el aviso.
Para medirlo usamos el MLS de MIAMI REALTORS, que registra cada arriendo publicado y cada contrato cerrado en Miami-Dade. La métrica es la misma con la que se lee el mercado de venta: meses de oferta, es decir, los arriendos activos hoy divididos por los contratos que se cierran en un mes promedio de los últimos doce. Indica cuánto tardaría en absorberse el inventario publicado si no entrara ningún aviso nuevo. Mientras más bajo, más poder tiene el propietario; mientras más alto, más poder tiene el arrendatario.
El promedio del condado es 3,7 meses y la mediana entre códigos postales, 3,4. Pero Miami-Dade no es un solo mercado de arriendo. Entre el ZIP más ajustado y el más holgado con muestra suficiente hay una diferencia de más de cinco veces, y esa distancia no sigue el mapa que uno esperaría: los barrios más caros no son los que se arriendan más rápido.
Dónde falta oferta: el oeste, el sur y Doral
Los códigos postales más apretados del condado no están en la costa. Son suburbios del oeste y del sur, con casas y townhouses de familias: 33185, 33174, 33175 y 33155 bajan de 2 meses de oferta. Allí un aviso dura, en mediana, entre 30 y 33 días.
Entre los mercados de condominios que más interesan al comprador internacional, el más ajustado es Doral norte (33178), con 2,3 meses: 246 avisos activos contra 1.300 contratos cerrados en un año. Le siguen Edgewater (33137) con 3,0 meses y Brickell, con 3,2 en el 33130 y 3,4 en el 33131. Brickell es, además, el mercado de más volumen de la ciudad: 2.543 contratos cerrados en doce meses solo en el 33131.
Dónde sobra: Sunny Isles, Mid-Beach y Key Biscayne
En el otro extremo están los mercados de la costa con mucha segunda vivienda. Sunny Isles (33160) tiene 6,7 meses de oferta y 1.078 avisos activos, el mayor inventario de arriendo de un código postal en todo el condado. El aviso típico pasa 66 días publicado antes de arrendarse. Mid-Beach (33140) marca 5,8 meses y Key Biscayne (33149), 5,2. En el medio quedan Downtown (33132) con 4,9, Aventura (33180) con 4,8, y South Beach (33139) y North Beach (33141), ambos con 4,1.
| ZIP · zona | Meses de oferta | Activos | Arrendados 12 m | Días en mercado (mediana) | Renta cerrada mediana (US$/mes) |
|---|---|---|---|---|---|
| 33178 · Doral norte | 2,3 | 246 | 1.300 | 43 | 3.250 |
| 33137 · Edgewater | 3,0 | 408 | 1.606 | 42,5 | 4.200 |
| 33131 · Brickell | 3,4 | 721 | 2.543 | 48 | 3.650 |
| 33149 · Key Biscayne | 5,2 | 170 | 396 | 60 | 7.000 |
| 33140 · Mid-Beach | 5,8 | 384 | 798 | 56 | 3.500 |
| 33160 · Sunny Isles | 6,7 | 1.078 | 1.942 | 66,5 | 2.850 |
| Miami-Dade (condado) | 3,7 | 13.311 | 42.665 | — | — |
Fuente: MLS de MIAMI REALTORS vía Bridge (Residential Lease). Activos al 24-oct-2026; arrendados entre oct-2025 y sep-2026. Cálculo propio.
La tabla completa, con los 83 códigos postales del condado, está en el área de socios: meses de oferta, avisos activos, días en mercado, renta cerrada, porcentaje de avisos rebajados y vacancia del Census para cada ZIP, más el gráfico de los más ajustados y los más holgados. Incluye dos códigos postales con más meses de oferta que Sunny Isles.
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El precio ya se está moviendo
Los meses de oferta miden volumen. La otra señal es el precio: en el condado, el 35,8% de los avisos activos ya bajó su renta pedida al menos una vez. En los códigos postales de condominios analizados la proporción va del 27% en Key Biscayne al 40% en Brickell (33131) y North Beach (33141). Es decir, incluso en los mercados más ajustados, uno de cada tres propietarios ya ajustó el precio para arrendar.
Para quien compra con la renta como tesis, esto importa más que la renta de lista. Un mes adicional de unidad vacía equivale a algo más del 8% de la renta anual; en un mercado de 6 o 7 meses de oferta, la diferencia entre publicar al precio de mercado y publicar un 5% por encima puede ser justamente ese mes. Es la misma aritmética que ordena la elección entre los mejores barrios para invertir en arriendo y la que está detrás del ratio precio-arriendo.
Lo que el MLS no ve
Ninguna fuente única describe todo el mercado, y esta tiene tres límites que conviene tener presentes antes de sacar conclusiones:
- Los edificios grandes de alquiler publican fuera del MLS. Los complejos multifamily de Doral, Downtown, Edgewater y Brickell arriendan por su propia web y su oficina de leasing. El MLS ve sobre todo el condominio de un propietario individual. Por eso Doral se ve apretado en el MLS mientras la Census ACS le asigna 7,7% de vacancia de arriendo al 33178: los dos números miden poblaciones distintas.
- La vacancia del Census viene atrasada. La ACS de 5 años (2020-2024) ordena la costa de forma parecida (Sunny Isles 18,7%, Key Biscayne 16,3%, Brickell 33131 14,3%, Downtown 11,2%), pero tiene entre dos y cuatro años de rezago y márgenes de error amplios. Sirve de contraste, no de dato de hoy.
- Hay avisos viejos. En el condado, el 3,5% de los activos lleva más de un año publicado; en South Beach (33139) es el 17,6%. Ahí los meses de oferta están algo inflados por fichas que en la práctica ya no compiten.
A eso se suma la estacionalidad: los activos son una foto de octubre, antes de la temporada alta de invierno en la costa. Y los códigos postales con menos de 10 contratos en doce meses se marcan como muestra insuficiente.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vacancia de arriendos en Miami-Dade?
Medida como meses de oferta, 3,7 meses: 13.311 arriendos activos en el MLS contra 42.665 contratos cerrados en los últimos 12 meses, unos 3.555 al mes.
¿Qué códigos postales de Miami tienen menos oferta de arriendo?
Los suburbios del oeste y del sur: 33185, 33174, 33175 y 33155, con menos de 2 meses. Entre los mercados de condominios, Doral norte (33178) con 2,3, Edgewater (33137) con 3,0 y Brickell con 3,2 y 3,4.
¿Dónde hay más oferta de arriendo en Miami-Dade?
En la costa, Sunny Isles (33160) con 6,7 meses y 1.078 avisos, el mayor inventario de un código postal en el condado; luego Mid-Beach (33140) con 5,8 y Key Biscayne (33149) con 5,2.
¿De dónde salen los datos?
Del MLS de MIAMI REALTORS vía Bridge (Residential Lease): activos al 24 de octubre de 2026 y contratos cerrados entre octubre de 2025 y septiembre de 2026. Como contraste, la vacancia de la Census ACS 2020-2024 por código postal.
Metodología: meses de oferta = arriendos activos al 24-oct-2026 / promedio mensual de arriendos cerrados (por fecha de cierre) entre oct-2025 y sep-2026. Fuente: MLS de MIAMI REALTORS vía Bridge, tipo de propiedad Residential Lease. Vacancia de contraste: Census ACS 5 años 2020-2024 (tablas B25003/B25004 por ZCTA). Un aviso cuenta como rebajado si su renta pedida actual está por debajo de la original. Cálculo propio.
Esta nota es análisis de referencia con datos del MLS y del Census y no sustituye asesoría legal, fiscal o financiera.