Durante más de un año, entre 2024 y 2025, la Reserva Federal de Estados Unidos, la Fed, bajó su tasa de interés. En ese mismo período, la hipoteca a 30 años no bajó: subió. Y el 16 de septiembre la Fed volvió a subirla.
Parece una contradicción. No lo es.
La Fed fija la tasa de corto plazo, la que se cobran los bancos entre sí de un día para otro. La hipoteca fija a 30 años sigue a otra cosa: el bono del Tesoro a 10 años, que se mueve por su cuenta. Ese bono subió y arrastró a la hipoteca, que hoy cuesta 7,12%, según la encuesta semanal de la asociación de la banca hipotecaria de Estados Unidos.
Quien espera que la Fed baje para comprar está mirando el indicador equivocado.
La excepción: el crédito de tasa variable
En Estados Unidos existen créditos que fijan la tasa por los primeros 3, 5 o 7 años y después la ajustan periódicamente. Esos sí siguen de cerca a la tasa corta, la que mueve la Fed. Hoy salen más baratos: en la misma encuesta, el que fija los primeros cinco años cuesta 6,10%. Casi 1 de cada 10 solicitudes ya lo elige.
Es una apuesta. Si la Fed baja, el pago baja con ella. Si no, sube cuando termina el período fijo. Estos créditos tienen topes para cada ajuste, pero los topes limitan la subida; no la evitan.
En Chile la lógica es otra
La norma es la tasa fija en UF, a 20 o 30 años, con un pie cercano al 20%. El Banco Central de Chile tiene hoy su tasa por encima de la de la Fed, y aun así el crédito hipotecario se cobraba en promedio a 4,1% en marzo. Parece más barato que en Estados Unidos, pero esa tasa es en UF, y la UF sube con la inflación, que fue de 4,1% en los doce meses a agosto. Medido en pesos, el costo se acerca a la suma de las dos.
Para el chileno que compra en Miami, la comparación engaña todavía más. Sin residencia en Estados Unidos, no accede al crédito estándar: las normas de Fannie Mae, que respalda el crédito convencional, lo excluyen. Termina en créditos especiales, con pie alto, tasa mayor y a menudo variable. O paga al contado, como ocurrió en agosto con la mitad de los condominios vendidos en Miami-Dade, según MIAMI REALTORS.
La pregunta, entonces, no es cuándo baja la Fed. Es si la inversión se sostiene con la tasa de hoy y, si el crédito es variable, qué pasa con el pago cuando termina el período fijo. Esa cuenta se hace antes de firmar. La hipoteca y el bono a 10 años se publican cada semana y se consultan gratis en la base de datos de la Reserva Federal de St. Louis.
Leerla en El Diario Inmobiliario →
Preguntas frecuentes
¿La Fed fija la tasa de las hipotecas en Estados Unidos?
No. La Fed fija la tasa de corto plazo entre bancos. La hipoteca fija a 30 años sigue al bono del Tesoro a 10 años, que se mueve por su cuenta: entre 2024 y 2025 la Fed bajó su tasa y la hipoteca subió.
¿Qué es un crédito hipotecario de tasa variable en EE.UU.?
Es un crédito que fija la tasa los primeros 3, 5 o 7 años y después la ajusta periódicamente según la tasa corta. Hoy sale más barato (6,10% contra 7,12% de la fija, según la MBA), pero si la tasa no baja, el pago sube cuando termina el período fijo. Los topes limitan la subida; no la evitan.
¿Un chileno sin residencia puede sacar una hipoteca convencional en EE.UU.?
No. Las normas de Fannie Mae, que respalda el crédito convencional, excluyen al comprador extranjero sin residencia legal. Accede a créditos especiales, con pie alto, tasa mayor y a menudo variable, o compra al contado.
Fuentes: Federal Reserve, comunicados del FOMC (18-sep-2024 a 16-sep-2026); Mortgage Bankers Association, Weekly Applications Survey, 23-sep-2026; Freddie Mac PMMS y bono a 10 años vía FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis); Consumer Financial Protection Bureau; Banco Central de Chile; INE (IPC a agosto de 2026); Fannie Mae Selling Guide B2-2-02; MIAMI REALTORS, 16-sep-2026.
Esta nota es análisis de referencia y no sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Asesoramos a compradores con datos, del lado del comprador — no del desarrollador.