Durante años, para un argentino con ahorros en dólares, comprar un departamento en Miami fue casi un reflejo. En la medición de MIAMI REALTORS con datos hasta julio de 2024, Argentina fue el primer comprador extranjero del sur de Florida, por delante de Colombia. Dos años después, el cuadro es otro.
El informe que Florida Realtors publicó este mes, con las compras cerradas entre agosto de 2025 y julio de 2026, muestra que en el área de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach los argentinos pasaron de 12% a 7% de los compradores extranjeros en un solo año. En todo el estado bajaron del cuarto al quinto lugar, con 4% de las compras.
Fuente: Florida Realtors, Profile of International Residential Transactions in Florida, ediciones 2025 y 2026.
Antes de sacar conclusiones, una precisión importante: no es un fenómeno solo argentino. En la misma zona, Colombia cayó igual, de 17% a 7%. Las compras internacionales en Florida bajaron 18% en cantidad y 13% en dólares, y Latinoamérica pesa hoy 39% del total, cuando en los cinco años anteriores superaba el 45%. El que ganó terreno fue Canadá, que en el área de Miami pasó de 8% a 18%.
Tampoco es que Miami se haya vuelto más cara para el que viene de afuera. El precio mediano que pagó el comprador internacional en Florida bajó de US$442.000 a US$424.000, y la proporción de corredores que dicen que sus clientes ven Florida más cara que su propio país bajó por segundo año seguido.
Mientras tanto, en Buenos Aires
Del otro lado, el mercado porteño muestra algo que vale la pena mirar con calma. En los primeros nueve meses de 2026 se firmaron 48.195 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, apenas 2,7% menos que en el mismo período de 2025, un año que el propio Colegio de Escribanos califica de excepcional. Lo llamativo está adentro de ese número: las escrituras con hipoteca cayeron 31%, de 10.827 a 7.426.
Dicho de otra forma, el crédito se achicó y el mercado se sostuvo igual. Quien está comprando en Buenos Aires lo hace, cada vez más, con dólares propios. Y ese es exactamente el perfil del argentino que compra en Florida: dos de cada tres pagan al contado.
La pregunta correcta
Con estos datos es tentador concluir que el argentino dejó Miami para volver a invertir en su país. Sería apresurado. Ningún dato sigue al mismo comprador de un mercado al otro, las escrituras porteñas incluyen a todos los compradores y los dólares siguen saliendo: solo en agosto, el Banco Central estima que unos US$700 millones de las compras de dólares de personas fueron a activos en el exterior.
Lo que sí muestran los números es que los dos mercados compiten por el mismo ahorro: el dólar que ya no necesita al banco. Por eso la pregunta que importa no es dónde está el argentino, sino dónde rinde mejor ese dólar, con qué riesgo y por cuánto tiempo.
El análisis completo está en el área de socios. Quién es hoy el argentino que compra en Florida (qué compra, cuánto paga y para qué), cuánto renta en dólares un departamento en Buenos Aires, por qué al desarrollador argentino se le estrechó el margen y los tres riesgos que pueden dar vuelta el cuadro antes de 2027.
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Preguntas frecuentes
¿Siguen comprando los argentinos en Miami?
Sí, pero pesan menos. Entre agosto de 2025 y julio de 2026 fueron 7% de los compradores extranjeros del área de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach, contra 12% un año antes, según Florida Realtors. En todo el estado son el quinto país, con 4% de las compras.
¿Por qué bajó la compra argentina en Florida?
Los datos no permiten atribuirlo a una sola causa. La caída coincide con un retroceso general del comprador latinoamericano (Colombia cayó igual) y del mercado internacional de Florida, que bajó 18% en cantidad. No hay evidencia de que Miami se haya encarecido para el comprador extranjero: el precio mediano que pagó bajó.
¿Cómo está el mercado inmobiliario de Buenos Aires en 2026?
Estable en volumen y sostenido por el contado: 48.195 escrituras de compraventa entre enero y septiembre (−2,7%) con 31% menos hipotecas, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad. El precio de oferta ronda US$2.484 por m², 11,3% por debajo de su máximo histórico (Zonaprop).
Fuentes: Florida Realtors, 2025 y 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida (compras cerradas ago-2024/jul-2025 y ago-2025/jul-2026; % de las ventas internacionales del área metropolitana). MIAMI REALTORS, International Report edición 2024. Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, estadísticas de septiembre de 2026. Banco Central de la República Argentina, Evolución del Mercado de Cambios, agosto de 2026. Zonaprop Index, septiembre de 2026. Foto: Puerto Madero, Andrzej Otrębski, CC BY-SA 4.0 (Wikimedia Commons).
Esta nota es análisis de referencia con datos públicos y no sustituye asesoría legal, fiscal o financiera.